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美国房地产交易
歩骤：
1。找地产经纪看房子。
2。找到意中的房子，通过经纪人跟卖家议价。
加州例外。加州是按照卖家经纪指定的统一时间接受各买家经纪递交的买家还价。
纽约地区：通常买家经纪会要求买家签一份还价单，称为临时合同。买家一般付$500按金表示购买诚意。签署正式合同时会在成交价格中减除该诚意金。
3。经纪人协助传递买卖双方的价格谈判的意见直到达成双方同意的价格。
4。价格议好后。买家通常请工程师前往验屋看看房屋是否有结构性问题或白蚁问题。如果有白蚁，通常卖家要灭白蚁并在规定时间内向买家提供无白蚁保证书。如果有结构问题，买家可以拒绝交易或者杀价重新讨论价格。
5。卖家经纪草拟买卖合约交给买方签名。签署正式合同时要付按金一般是成交价的百分之十。加州是百分之三。如果因为买家违反合同而最后不能过户，卖家有权留下该按金以补偿时间上的损失。
纽约地区：凡签署地产买卖合约及经刅过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款，则贷款银行也派律师参与过户手续。除纽约外，其它大部分州都不要律师经办。
6.合同签署. 有两种形式。一是会议形式。买卖双方及经纪人（在纽约还有双方律师）在约定时间以会议形式坐下签署合同。二是非会议形通过信函，传真等方法将合同送至买家经纪或律师由买方签完再送回卖家经纪或律师处由卖家签署。
7。如果要贷款，买家凭双方签署好的合同寻找贷款银行办贷款手续。一般合同允许45至60天贷款。如果在规定期间内拿不到贷款，合同自动失效。卖家要退回按金。如果银行批准了贷款而买家改变了主意，则卖家不退回按金。
8。一份合同副本交给产权公司调查该屋产权是否有问题。例如：法律诉讼, 违规违建，债务，抵押权等。如果发现有问题，产权公司会要求卖家在指定时间内更正或收取一定额的押金代更正好后再退回卖家。
9。以上各项工作做好后，买卖双方经纪或律师，银行代表和产权公司会约定过户时间及形式。形式的选择与合同的方法一样。过户时各方签署好过户的法律文件。全数金额交给卖家。卖家将锁匙交给买家。整个交易到此完成。
新建屋和二手房的交易程序是一样的。
在美国卖一套房子要多久
拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。
在加州，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%（5万美金）的税。
20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow ? Company）负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。
美国人自己出售房产时，若符合一定条件，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。
所以去美国投资房地产，除了替自己找一个好的中介或管理公司外，还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳，避免麻烦。
房屋转让所得要交资本利得税，资本利得是指买卖财产产生的价差收入，因资本利得是在出售资产时实现，故属于出售当年度的所得。若资产的持有期间大于一年，就属于长期资本利得，适用0%、15%或20%的税率，反之则属于短期资本利得，并入一般所得征税，适用10%-39.6%的税率。
要说在美国出手一套房子需要多长时间?最近的数据是：3周。下面来说说现在在美国卖一套房子要多久，一起来看看美国的房产行情吧。
美国房地产经纪人协会(NAR)统计发现，该出手速度创下30年来的最快纪录。而在5年前，当美国房地产市场还未完全从金融危机中走出来的时候，这个中位数是11周。
位于西雅图的巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦房地产服务公司(下称“伯-哈房地产”)经纪人邹子捷(Becco Zou)告诉第一财经记者，过去一两年里，基本上100万美元以下的房子都是加价抢购的。
“有个客户看上了一套70万美元的房子，他加价了1万美元，结果最后却是出价排名的最后一个，有12名买家的出价都超过了75万美元。”邹子捷说。
根据美国商务部于11月27日公布的最新数据，美国10月份新房销售量经季节性调整后，年化值为68.5万套，大幅高于市场预期的62.5万套，环比增长6.2%，创下2007年10月份以来的最高水平。
而中信证券研究部发布的报告显示，美国房屋库销比处于4~5个月的良性区间，30年抵押贷款利率自去年12月底的高点缓步下滑至4.2%附近，预计美国房地产市场仍可维持温和扩张，不过高速增长期已经过去。
有意思的是，由于房市供不应求，现金全款成为抢房一大优势。当地市场也因此出现反转：越来越多美国人开始用全款现金买房以增加竞价中的优势;以中国人为主的外国购房者则由于外汇管制和投资考量，越来越多选择贷款购房。
库存紧张，房价上涨
整体来说，美国房地产如此抢手的原因，是紧张的库存和相对不错的经济表现。
NAR的数据显示，美国库存同比去年10月下降了3.3%，已经连续29个月出现下降。NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，房地产供应端的短缺和不断增长的经济及就业数据是购房意愿高涨的主要动因。据他称，过去几年里，美国每年都会有大约120万套新住房推向市场，但今年到目前为止，只有80万套新房建设完成，和过去相比萎缩不少。
美国荣富地产公司(Long Foster)CEO戴特威勒(Jeffrey S. Detwiler)也表示，公司主要覆盖的东海岸房地产市场均存在短缺情况，供应量同比去年下降了13%~35%，“即使现在的供应量增加10%，市场也能快速消化”。
全球中文国际房产平台居外网CEO劳(Carrie Law)表示，最近美国房市之所以如此火热还受到哈维飓风的影响，尤其是在休斯敦地区。这场飓风摧毁了当地大量房屋，进一步加剧了供求不平衡的严重程度。
由于美国房地产市场的供不应求状态，在一些热门的地区，3周的出手时间甚至可被称为“漫长得异常”。“如果我们3周才卖出一套房子，那么肯定是哪里出错了。”美国波士顿地区的房产经纪人乌米纳(Darlene Umina)说，“最近，往往在第一周就可以知道卖家出的价格合不合适。”
今年9月，卡斯普里兹克(John Kasprzyk)不到1周就出手了自己在马萨诸塞州沃尔瑟姆的房子。不到4天，他就收到了11份购房意向书，其中还有一份全款支付的购房意向书，出的价格比他最初的报价高出了4.1万美元。
根据居外网的统计数据，中国买家最感兴趣的投资地区前五位分别是西雅图、洛杉矶、纽约、休斯敦和波士顿。就购房目的而言，自住的比例占62.4%，投资的比例占51.1%，教育则占14.7%，为了移民而购房的比例仅占3.2%。
虽然总体走势向上，但美国各地房市冷热不均的现象依然显著。热门的地方呈现长时间的卖方市场，而其他多数州市的市场则按照卖方和买方市场交替的趋势发展，演绎着美国房地产的惯常周期。
NAR的数据显示，今年10月美国房价中位数同比去年上升5.5%。居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧告诉第一财经记者：“房价涨幅在4%~6%是稳健上涨区间，目前已经连续68个月上涨。”
美国荣富地产亚太业务总监陈宏明(Eric Chen)告诉第一财经记者，在西雅图和旧金山等地，市场上的库存相对紧张，买房的时候加价就很平常。这些地方也向来是华人热衷买房的地点。根据他的经验，在北卡罗来纳州，一个房子出售通常在24小时内就会收到7~8个买家的报价并支付定金。
“虽然美国整体房地产市场是上扬的，但中部的一些地方就没有抢房的现象。随着华人对美国市场的了解，将来这些价格较低的城市可能也会逐渐进入华人的视野。”陈宏明表示，美国总统特朗普上台后，不少人都觉得房地产业不会往下走，因为总统本人就拥有很多房地产，目前对房市乐观的态度比较普遍。
现金为王
除了支付更高的房价，要想成功获得心仪的房子，买家还须提前准备好贷款预审批信等资料，并且做好牺牲周末和晚上的准备，随时投入抢房大战。但资料准备得再好，也敌不过现金全款支付的竞争力。
过去半年，弗里曼(Meagan Freeman)和她的男友一直在西雅图地区寻找价格合适的房子，但她看中的房子几次都被现金全款买房者抢走。她说，最近2周里，这种“被抢”情况就发生了3次。这对27岁的年轻情侣表示，他们特地在当地房市已经没那么火热的11月以及不太热门的郊区选了一处房子，但还是被全款买房者捷足先登。
带着孩子从北京移民到美国休斯敦，这是岳华(化名)今年做出的选择。她告诉第一财经记者，当时在看房的阶段，她的出价并不是最高的，但最终凭借全款现金的优势从十几个家庭中成功买到了心仪的房子。
今年早些时候，上述波士顿地区的房产经纪人乌米纳在卖房的时候不得不站在屋外接待有意向的购房者，因为房子里挤满了看房的人。那套房子，她总共收到了18份购房意向书，其中3份为全款支付。
美国房地产数据提供商Attom Data Solutions的数据显示，2017年美国人现金买房的比例达28.8%，高于去年的28.6%，高出2000年以来20%左右的水平。不过在2011年~2012年，现金买房比例更高，达到了40%的顶峰。
现金买房的情况不只发生在热门的地区，还渗透到了那些相对冷清的市场。在美国西北部的爱达荷州首府博伊西，当地中介的数据称，今年10月有超过20%总价在25万美元以下的房子通过现金交易，同比去年的15%上涨明显。博伊西的房产经纪人布朗(Mike Brown)说自己今年看到了大量来自外地的买家：“不少人卖掉了加州、华盛顿、犹他州等地的高价房，然后带着现金来买价位更低的房。”
外国人贷款买房增多
维尔马(Sanjeev Verma)是位于加州中北部的伯-哈房地产经纪人。从印度的软件工程师转型成为美国的房产经纪人，维尔马的客户和多数华人经纪人一样，90%也是外国买家。
在最近的上海国际高端房产展会上，维尔马告诉第一财经记者，他的外国客户中有印度人、俄罗斯人和西班牙人，但很少有中国人，因此也想通过中国的展会寻找中国买家。他所在的萨克拉门托并非中国买家最喜欢的热门地点，市场也相对冷清，基本是卖家市场和买家市场交替的情况，并没有加价或排队的抢购情况。但他说，自己的业绩每年都在以20%以上的速度增长，这两年的年收入更是达到了6位数美元(约数百万元人民币)，是此前软件师的两倍。秘诀是，他提供为外国买家申请贷款的服务。
陈(Keith Chen)是位于洛杉矶的加州房产经纪人，他的客户95%是中国人。他告诉第一财经记者，这两年业务增长的速度和2015年相比是下降的，原因是外汇管制“钱出不来”。由于贷款受限等原因，95%的中国买家只能全款买房。
佛罗里达州的房产经纪人谭雯月(Lena Tan)的客户同样以华人买家为主，并且多数买家用全款买房，但她的生意并没有受到外汇管制的影响，反而增长明显。她对第一财经记者说，原因主要是两个，第一，当地的房价和加州、纽约等热门地点相比较低，租金回报率却较高，对投资者而言存在机会;第二，她有办法帮助买家解决外汇的难题。
伯-哈房地产国际事业部高级副总裁涂硕(Peter Turtzo)在上述展会上告诉第一财经记者，受到外汇管制的影响，越来越多的中国人在美国买房时开始申请贷款。目前从外国买家的整体数据来看，差不多是一半贷款买房，一半现金全款支付。为了帮助他们获得贷款，伯-哈房地产从今年开始与其姐妹公司Homeservice Landing合作，专门为外国人提供贷款服务。
根据特朗普政府目前推出的税改计划，未来将限制房屋贷款利率的税收减免。目前带息贷款在100万美元以下的个人能享受税收减免，但新法案可能把可享受税收优惠的贷款额度上限调整为50万美元。因此有人担心，税改一旦通过，将对美国房地产高端市场产生负面影响。但记者接触的上述经纪人均表示，谈及税改的影响还为时过早，毕竟税改细则现在还未最终确定，从确定到落实也还会给市场一段反应的时间。
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